Máte dotaz? Kontaktujte nás na +420 602 703 897

Průběh obchodu

Zde se dozvíte, jak se kupovaná nemovitost převede na nového majitele. Vše je napsané v přehledných a jasných bodech. Průběh obchodu následuje až po podepsání rezervační smlouvy, kde si zablokujete Vámi vybranou nemovitost. Některé obchodní případy můžou být velmi složité, proto uvádíme jen standardní postup u těch nejběžnějších. Předpokládáme také, že jste si v případě, že nemovitost budete hradit úvěrem, zažádali o hypotéku. Pokud Vás zajímají naše zkušenosti s těmi méně standardními obchodními případy, či máte nějaké rozšiřující dotazy, jsme Vám samozřejmně k dispozici, a to zcela bezplatně.

Průběh obchodu

Osobní vlastnictví:

Vlastní finanční prostředky bez váznoucí hypotéky na kupované nemovitosti

1, Příprava kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově

V tomto kroku je potřeba se domluvit na všech aspektech smluv. A to zejména, kdy bude nemovitost předána, kdo ji kupuje a prodává (např. SJM), do kdy musí být peníze v úschově, 4% daň z prodeje nemovitých věcí apod. Dále pro Vás důležitá pravidla obchodu, na kterých jste se domluvili.

2, Kontrola vyhotovených smluv

Po vyhotovení smluv se před podpisem smlouvy posílají na emailové adresy všech stran obchodu ke kontrole, aby se případně smlouvy mohly doplnit o připomínky kupujícího nebo prodávajícího, které advokát zakomponuje a opět odešle všem stranám - dokud nebude schválena finální verze smlouvy (drobné úpravy lze doplnit bez problému před finálním podpisem).

3, Podpis schválených smluv a návrhu na vklad do KN

V ideálním případě se potkáte u advokáta, který má k dispozici ověřovací knihu, a může Vám tak ověřit podpisy na smlouvách, abyste kvůli tomu nemuseli na poštu (Czech point). S podpisem kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově byste měli ještě podepsat návrh na vklad vlastnického práva, který musí zůstat v úschově u advokáta (pokud se strany nedohodnou jinak). 

4, Připsání peněz do advokátní úschovy („dále jen AÚ“)

Jakmile jsou peníze na účtu advokáta, o tomto stavu Vás informuje. Navíc je splněna podmínka podání návrhu na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí, který za Vás podá každý správný advokát na KN sám (jelikož ho má již podepsaný a uložený u sebe v úschově). Advokát je povinen nahlásit účet advokátní úschovy na Českou advokátní komoru.

5, Vklad na katastr nemovitostí 

Lhůta pro přepis vlastníka nemovitosti na KN je podle novely zákona 30 dnů. Z toho se 20 dnů s přepisem nemovitosti na nového vlastníka v podstatě nic neděje. Je to zákonná lhůta, ve které je prodávající strana písemně vyrozuměna o vyznačení plomby na nemovitosti od katastru nemovitostí, a čeká se na případný nesouhlas ze strany stávajícího vlastníka. Po této lhůtě může dojít k samotnému přepisu vlastníků.

6, List vlastnictví

Po splnění všech zákonných lhůt a podmínek je nemovitost přepsána na nového vlastníka. O tomto stavu se můžete informovat na katastru nemovitostí, přičemž Vám poštou domů přijde vyrozumění z KÚ, které je oražené razítkem katastru nemovitostí. O této skutečnosti by Vás měl informovat i každý dobrý advokát. 

7, Uvolnění peněz z úschovy

V tomto kroku je již splněna podmínka pro uvolnění peněz z úschovy na účet prodávajícího. Nemůže se tak stát, že peníze dostane prodávající před přepisem nemovitosti, a ani to, že by kupující za nemovitost nezaplatil. Peníze byly na neutrální půdě – účtu advokáta. Advokát k uvolnění peněz na účet prodávajícího potřebuje zpravidla jen rozšířený list vlastnictví se jménem kupujícího – pokud se opět jedná o dobrého advokáta, zajistí si výpis sám a nebude Vás s tím obtěžovat.

8, Předání nemovitosti 

Podle domluvených pravidel v kupní smlouvě přichází na řadu předání nemovitosti. V danou chvíli by se měly ideálně potkat všechny strany obchodu na dané nemovitosti, kde nemovitost jednak znovu zkontrolují, a také sepíší tzv. předávací protokol. V předávacím protokolu zapíší všechny stavy energií a od této chvíle by energie měl hradit nový majitel. V neposlední řadě se předají klíče.

9, Přepis energií a nový evidenční list

Je důležité nezapomenout na přepis jak energií (RWE, EON), tak evidenčního listu (voda, společné prostory, výtah aj.). Buď to za Vás (v ideálním případě) vyřídí realitní kancelář, nebo budete muset kontaktovat např. předsedu bytového domu, který má toto na starosti. Zde uvedete stavy, které jsou zapsané v podepsaném předávacím protokolu. Novému majiteli budou nastaveny odpovídající zálohy na energie apod. Prodávající poté dostane přeplatek za energie nebo uhradí nedoplatek. 

10, Daňové přiznání, případně znalecký posudek k nemovitosti

Přepisem energií ještě celá transakce nekončí. V advokátní úschově ještě stále zůstává daň z převodu nemovitých věcí (4% z kupní ceny), anebo již byla uvolněna na finanční úřad advokátem, a je potřeba dodat finančnímu úřadu daňové přiznání. Novela zákona sice říká, že již není potřeba vyhotovovat znalecký posudek k nemovitosti a stačí pouze podání daňového přiznání. My však doporučujeme znalecký posudek nechat vytvořit, jelikož se procentuální daň počítá z vyšší částky: skutečná prodejní cena/cena uvedena ve znaleckém posudku. Jinak by se mohlo stát, že daň z prodejní ceny nebude stačit. Bez znaleckého posudku si finanční úřad počítá cenu nemovitosti dle vlastních tabulek, které mohou být velmi nepřesné. Navíc jim prodávající nerozumí a vyplňují tyto tabulky chybně. Pokud jsou peníze na daň z převodu ještě u advokáta, uvolní je až po předložení podaného přiznání k dani.

11, Konec obchodu

Vlastní finanční prostředky s váznoucí hypotékou na kupované nemovitosti

1, Příprava Kupní Smlouvy a Smlouvy o Advokátní úschově

V tomto kroku je potřeba se domluvit na všech aspektech smluv. A to zejména, kdy bude nemovitost předána, kdo ji kupuje a prodává (např. SJM), do kdy musí být peníze v úschově, 4% daň z prodeje nemovitých věcí apod. Dále pro Vás důležitá pravidla obchodu, na kterých jste se domluvili. Mimo jiné, zde přibývá povinnost zapracování podmínky, jak bude zástava banky odstraněna. Možností je několik, ty nejběžnější jsou ale v zásadě dvě: poslání peněz kupujícím přímo na účet zástavní banky (samozřejmě až po podpisu smluv), anebo poslání peněz bance přes advokátní úschovu. Tzn., že jdou všechny finanční prostředky napřed do úschovy, až potom je advokát posílá na účet banky, aby odstranila zástavu. Vždy ale záleží na představě smluvních stran, a hlavně na postupu, který preferuje banka – ta má v tomto ohledu v podstatě nejvyšší prioritu. Prodávající musí ještě zajistit od banky vyčíslení zbývající částky k doplacení úvěru a musí být zakomponována do smluv (doporučujeme alespoň dva měsíce dopředu, jelikož každý měsíc se částka mění).  

2, Kontrola vyhotovených smluv

Po vyhotovení smluv se před podpisem smlouvy posílají na emailové adresy všech stran obchodu ke kontrole (zde i odpovědná osoba banky, která má na nemovitosti zástavu). Případně se smlouvy mohou doplnit o připomínky kupujícího, prodávajícího či banky (která je v tomto obchodím případě velmi důležitá), které advokát zakomponuje a opět odešle všem stranám - dokud nebude schválena finální verze smlouvy (drobné úpravy lze doplnit bez problému před finálním podpisem).

3, Podpis schválených smluv a návrhu na vklad

V ideálním případě se potkáte u advokáta, který má k dispozici ověřovací knihu, a může Vám tak ověřit podpisy na smlouvách, abyste kvůli tomu nemuseli na poštu (Czech point). S podpisem kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově byste měli ještě podepsat návrh na vklad vlastnického práva, který musí zůstat v úschově u advokáta (pokud se strany nedohodnou jinak). 

4, Připsání peněz do advokátní úschovy („dále jen AÚ“)

Jakmile jsou peníze na účtu advokáta, o tomto stavu Vás informuje. Zde je navíc důležité, jestli jsou už peníze na výmaz zástavy poslány na účet banky, nebo je v tomto okamžiku posílá advokát sám z advokátní úschovy. Co se týká podání návrhu na vklad (přepis na nového majitele), většinou se podává, až když je jasně vidět na katastru nemovitostí, že banka zástavu stahuje. Ale vždy záleží hlavně na dohodě smluvních stran. Návrh na vklad vlastnického práva za Vás podá každý správný advokát na katastr sám (jelikož ho má již podepsaný a uložený u sebe v úschově). Advokát je povinen nahlásit účet advokátní úschovy na Českou advokátní komoru. 

5, Stáhnutí aktuální hypotéky (zástavy)

Když má banka peníze na svém účtu, je prodávající povinen tuto zástavu stáhnout. Buď to udělá banka, správný hypoteční specialista nebo musí s dokumenty prodávající dojít na katastr nemovitostí sám. Stáhnutí zástavy trvá 30 dnů (výjimečně 60 dnů) od založení řízení. Banky jsou, co se týče stáhnutí zástavy, v tomto ohledu bezproblémové, jen někdy trochu pomalé.

6, Vklad na katastr nemovitostí 

Lhůta pro přepis vlastníka nemovitosti na KN je podle novely zákona 30 dnů. Z toho se 20 dnů s přepisem nemovitosti na nového vlastníka v podstatě nic neděje. Je to zákonná lhůta, ve které je prodávající strana písemně vyrozuměna o vyznačení plomby na nemovitosti od katastru nemovitostí, a čeká se na případný nesouhlas ze strany stávajícího vlastníka. Po této lhůtě může dojít k samotnému přepisu vlastníků.

7, List vlastnictví

Po splnění všech zákonných lhůt a podmínek je nemovitost přepsána na nového vlastníka. O tomto stavu se můžete informovat na katastru nemovitostí, přičemž Vám poštou domů přijde vyrozumění z KÚ, které je oražené razítkem katastru nemovitostí. O této skutečnosti by Vás měl informovat i každý dobrý advokát. 

8, Uvolnění peněz z úschovy

V tomto kroku je již splněna podmínka pro uvolnění peněz z úschovy na účet prodávajícího (samozřejmě bez části peněz, které dostala banka, která měla na nemovitosti zástavu). Nemůže se tak stát, že peníze dostane prodávající před přepisem nemovitosti, a ani to, že by kupující za nemovitost nezaplatil. Peníze byly na neutrální půdě – účtu advokáta. Advokát k uvolnění peněz na účet prodávajícího potřebuje zpravidla jen rozšířený list vlastnictví se jménem kupujícího s vymazanou zástavou, aby peníze nedostal prodávající dříve, než stáhne zástavu (ovšem strany se mohou domluvit i jinak) – pokud se opět jedná o dobrého advokáta, zajistí si výpis sám a nebude Vás tím obtěžovat.

9, Předání nemovitosti 

Podle domluvených pravidel v kupní smlouvě přichází na řadu předání nemovitosti. V danou chvíli by se měly ideálně potkat všechny strany obchodu na dané nemovitosti, kde nemovitost jednak znovu zkontrolují, a také sepíší tzv. předávací protokol. V předávacím protokolu zapíší všechny stavy energií a od této chvíle by energie měl hradit nový majitel. V neposlední řadě se předají klíče.

10, Přepis energií a nový evidenční list

Je důležité nezapomenout na přepis jak energií (RWE, EON), tak evidenčního listu (voda, společné prostory, výtah aj.). Buď to za Vás (v ideálním případě) vyřídí realitní kancelář, nebo budete muset kontaktovat např. předsedu bytového domu, který má toto na starosti. Zde uvedete stavy, které jsou zapsané v podepsaném předávacím protokolu. Novému majiteli budou nastaveny odpovídající zálohy na energie apod. Prodávající poté dostane přeplatek za energie nebo uhradí nedoplatek. 

11, Daňové přiznání, případně znalecký posudek k nemovitosti

Přepisem energií ještě celá transakce nekončí. V advokátní úschově ještě stále zůstává daň z převodu nemovitých věcí (4% z kupní ceny), anebo již byla uvolněna na finanční úřad advokátem, a je potřeba dodat finančnímu úřadu daňové přiznání. Novela zákona sice říká, že již není potřeba vyhotovovat znalecký posudek k nemovitosti a stačí pouze podání daňového přiznání. My však doporučujeme znalecký posudek nechat vytvořit, jelikož se procentuální daň počítá z vyšší částky: skutečná prodejní cena/cena uvedena ve znaleckém posudku. Jinak by se mohlo stát, že daň z prodejní ceny nebude stačit. Bez znaleckého posudku si finanční úřad počítá cenu nemovitosti dle vlastních tabulek, které mohou být velmi nepřesné. Navíc jim prodávající nerozumí a vyplňují tyto tabulky chybně. Pokud jsou peníze na daň z převodu ještě u advokáta, uvolní je až po předložení podaného přiznání k dani.

12, Konec obchodu

Na hypotéku bez váznoucí hypotéky na kupované nemovitosti

1, Příprava Smlouvy o smlouvě budoucí a Smlouvy o Advokátní úschově

V tomto kroku je potřeba domluvit se na všech aspektech smluv. A to zejména, kdy bude nemovitost předána, kdo ji kupuje a prodává (např. SJM), do kdy musí být peníze v úschově, 4% daň z prodeje nemovitých věcí apod. Dále je potřeba zahrnout do smluv přesné financování nemovitosti, jestli bude 100% hrazena hypotékou, či jaký bude poměr hotovosti vs. hypotéky. Taky je vhodné, aby v tomto kroku, měl již kupující tzv. před domluvenou hypotéku, čili nalezenou banku, která mu bude úvěr financovat apod. A další pro Vás důležitá pravidla obchodu, na kterých jste se domluvili. 

2, Kontrola vyhotovených smluv

Po vyhotovení smluv se před podpisem smlouvy posílají na emailové adresy všech stran obchodu ke kontrole (zde i odpovědná osoba banky, která bude nemovitost financovat). Případně se smlouvy mohou doplnit o připomínky kupujícího, prodávajícího či banky (která je v tomto obchodím případě velmi důležitá), které advokát zakomponuje a opět odešle všem stranám - Dokud nebude schválena finální verze smlouvy (drobné úpravy lze doplnit bez problému před finálním podpisem). 

3, Podpis schválených smluv

V ideálním případě se potkáte u advokáta, který má k dispozici ověřovací knihu a může Vám tak ověřit podpisy na smlouvách tak, aby jste kvůli tomu nemuseli na poštu (Czech point). Podepíšete smlouvu o smlouvě budoucí a smlouvu o advokátní úschově. Je potřeba, aby tyto podepsané dokumenty byly doručeny i do banky, která bude nemovitost financovat (ideálně s ověřenými podpisy).

4, Odhad ceny nemovitosti pro banku

 V tomto kroku je pro banku důležité nacenit si nemovitost podle svých tabulek. Kupující nemovitosti si vybere v bance odhadce, který se dostaví na nemovitost a vytvoří znalecký posudek, ze kterého bude banka vycházet. Některé banky to dokonce zvládnou online, pouze na základě fotek a adresy. Někteří kupující nechávají tento posudek vyhotovit ještě před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí aby měli 100% jistotu, že jim banka vybranou nemovitost zafinancuje. Ovšem banky dávají hypotéky velmi rády, takže když se v dané lokalitě prodávají podobné nemovitosti za podobnou cenu, je jasné, že to nebude žádný problém.

5, Podpis zástavních smluv a návrhu na vklad zástavy banky

V tomto bodě je již podepsána Smlouva o smlouvě budoucí a Smlouva o advokátní úschově. Banka ale nepošle peníze na účet advokáta, dokud nebude mít na nemovitosti zástavu, některým případně bankám stačí pouze vklad zástavy na katastru nemovitostí. Je tedy potřeba podepsat s kupujícím a prodávajícím zástavní smlouvy a vklad zástavy od banky, která bude nemovitost financovat. Pokud je vlastníkem nemovitosti jen jeden člověk, a ten je ženatý/vdaná, tak zástavu musí podepsat i jeho partner. Následně se podá návrh na vklad na katastr nemovitostí a čeká se 30 dnů (výjimečně 60 dnů) než uplyne zákonná lhůta a zástava se zapíše do listu vlatnictví předmětné nemovitosti, některý bankám stačí již tento krok a posílají peníze na účet advokáta.

6, Připsání peněz do advokátní úschovy („dále jen AÚ“)

Banka posílá peníze na účet advokáta, buď 100% hodnoty nemovitosti, anebo její část (podle toho jak je uvedeno ve smlouvě). Jakmile jsou všechny peníze za nemovitost na účtu advokáta (včetně případné části, kterou si kupující hradí ze svých prostředků), advokát Vás informuje o tomto stavu. Advokát je povinen nahlásit účet advokátní úschovy na Českou advokátní komoru.

7, Podpis Kupní smlouvy a návrhu na vklad

Jelikož je splněna podmínka peněz v advokátní úschově a zástavního práva banky, musíte nyní podepsat kupní smlouvy a návrh na vklad na nového majitele. Takže se opět scházíte u advokáta a podepisujete tuto smlouvu (opět s jednou ověřenou kopií pro financující banku). Návrh na vklad vlastnického práva za Vás podá každý správný advokát na katastr sám.

8, Vklad na katastr nemovitostí 

Přepis je podle novely zákona cca 30 dům (výjimečně 60 dnů). Z toho 20 dní se s přepisem nemovitosti na nového majitele v podstatě nic neděje. Je to jenom zákonná lhůta, ve které je strana prodávajících písemně vyrozuměna od katastru nemovitostí a čeká se na uplynutí této doby. Vlastně až po dvaceti dnech se s přepisem nemovitosti vůbec začne na katastru něco dít.

9, Přepsání listu vlastnictví na nového majitele

Po splnění zákonné lhůty a uběhnutí několika dalších dní je nemovitost konečně přepsána na nového majitele. O tomto stavu se můžete informovat na katastru nemovitostí, každopádně Vám poštou domů přijde vyrozumění z KÚ, které je oražené razítkem katastru nemovitostí.  Samozřejmě by vás o této skutečnosti měl informovat každý dobrý advokát.

10, Uvolnění peněz z úschovy

V tomto kroku je již splněna podmínka o uvolnění peněz na účet prodávajícího. Nemůže se tak stát, že peníze dostane prodávající před přepisem nemovitosti a ani to, že by kupující za nemovitost nezaplatil. Peníze byly na neutrálně půdě – účtu advokáta. Advokát k uvolnění peněz na účet prodávajícího potřebuje zpravidla jen rozšířený list vlastnictví se jménem kupujícího – pokud se opět jedná o dobrého advokáta, zajistí si výpis sám a nebude Vás tím obtěžovat.

11, Předání nemovitosti 

Podle domluvených pravidel v kupní smlouvě přichází na řadu předání nemovitosti. Teď by se měly ideálně potkat všechny strany obchodu na dané nemovitosti, kde nemovitost jednak znovu zkontrolujete a tké sepíšete tzv. předávací protokol. V předávacím protokolu zapíšete všechny stavy energií a od této chvíle se energie hradí novým majitelem. A v neposlední řadě se předají klíče.

12, Přepis energií a nový evidenční list

Je důležité nezapomenout na přepis jak energií (RWE, EON) tak evidenčního listu (voda, společné prostory, výtah aj.) Buď to za Vás (v ideálním řípadě) vyřídí realitní kancelář, anebo budete muset kontaktovat (nejlépe osobně) předsedu, který má toto na starosti. Zde uvedete stavy, co jsou zapsané v podepsaném předávacím protokolu. Novému majiteli budou nastaveny odpovídající zálohy na energie apod. Prodávající poté dostane přeplatek za energie nebo uhradí nedoplatek.

13, Daňové přiznání, případně znalecký posudek k nemovitosti

Přepisem energií ještě celá transakce nekončí. V advokátní úschově ještě stále zůstává daň z převodu nemovitých věcí (4% z kupní ceny) anebo již byla uvolněna na finanční úřad advokátem a je potřeba dodat úřadu daňové přiznání. Novela zákona sice říká, že již není potřeba vyhotovovat znalecký posudek k nemovitosti a stačí pouze podání daňového přiznání, my však doporučujeme znalecký posudek vytvářet. Jinak by se mohlo stát, že 4% daň nebude stačit. Jelikož se procentuální daň počítá z vyšší částky: skutečná prodejní cena/cena uvedena ve znaleckém posudku. Bez znaleckého posudku si finanční úřad počítá cenu nemovitosti dle svých tabulek, které mohou být velmi nepřesné, kterým prodávající nerozumí a vyplňují tyto tabulky chybně. Pokud jsou peníze na daň z převodu ještě u advokáta, uvolní ji po předložení podaného přiznání.

14, Konec obchodu 

Na hypotéku s váznoucí hypotékou na kupované nemovitosti

1, Příprava Smlouvy o smlouvě budoucí a Smlouvy o Advokátní úschově

V tomto kroku je potřeba domluvit se na všech aspektech smluv. A to zejména, kdy bude nemovitost předána, kdo ji kupuje a prodává (např. SJM), do kdy musí být peníze v úschově, 4% daň z prodeje nemovitých věcí apod. Dále je potřeba zahrnout do smluv přesné financování nemovitosti, jestli bude 100% hrazena hypotékou, či jaký bude poměr hotovosti vs. hypotéky. Taky je vhodné, aby v tomto kroku měl již kupující tzv. před domluvenou hypotéku, čili nalezenou banku, která mu bude úvěr financovat apod. Další důležitou věcí je, aby se prodávající domluvil se svou bankou (buď osobně anebo přes svého finančního poradce) jak si banka, která má na nemovitosti zástavu, představuje peníze vyplatit. Možností vyplacení zástavy je několik, ale ty nejběžnější jsou v zásadě dvě: poslání peněz od banky, která bude nemovitost nově financovat přímo na účet zástavní banky (samozřejmě až po podpisu smluv) anebo poslání peněz bance, která má na nemovitosti aktuální zástavu přes advokátní úschovu, tzn., že jdou všechny finanční prostředky napřed do úschovy a až potom je advokát posílá na účet banky, aby odstranila zástavu. Vždy ale spíše záleží předevsím na představě smluvních stran a hlavně na postupu, který preferuje banka – ta má v tomto ohledu v podstatě nejvyšší prioritu. Prodávající musí ještě zajistit od banky vyčíslení zbývající částky k doplacení úvěru a musí být zakomponována do smluv (doporučujeme alespoň dva měsíce dopředu, jelikož každý měsíc se částka mění). Dále domluva na dalších pravidlech obchodu, která jsou pro Vás důležitá.  

2, Kontrola vyhotovených smluv

Po vyhotovení smluv se před podpisem smlouvy posílají na emailové adresy všech stran obchodu ke kontrole (zde i odpovědná osoba banky, která bude nemovitost financovat i bance, která má na nemovitosti zástavu). Případně se smlouvy mohou doplnit o připomínky kupujícího, prodávajícího či bank (které jsou v tomto obchodím případě velmi důležité – hlavně ony musí se smlouvami souhlasit), které advokát zakomponuje a opět odešle všem stranám - Dokud nebude schválena finální verze smlouvy (drobné úpravy lze doplnit bez problému před finálním podpisem). 

3, Podpis schválených smluv

V ideálním případě se potkáte u advokáta, který má k dispozici ověřovací knihu a může Vám tak ověřit podpisy na smlouvách tak abyste kvůli tomu nemuseli na poštu (Czech point). Podepíšete smlouvu o smlouvě budoucí a smlouvu o advokátní úschově. Je potřeba, aby tyto podepsané dokumenty byly doručeny i do banky, která bude nemovitost financovat (ideálně s ověřenými podpisy).

4, Odhad ceny nemovitosti pro banku

 V tomto kroku je pro banku, která bude nemovitost financovat, velmi důležité nacenit si ji podle svých tabulek. Kupující nemovitosti si vybere v bance odhadce, který se dostaví na nemovitost a vytvoří znalecký posudek, ze kterého bude banka vycházet. Některé banky to dokonce zvládnou online pouze na základě fotek a adresy. Také si někteří kupující nechávají tento posudek vyhotovit ještě před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí, aby měli 100% jistotu, že jim banka vybranou nemovitost zafinancuje. Ovšem banky dávají hypotéky velmi rády, takže když se v dané lokalitě prodávají podobné nemovitosti za podobnou cenu, je jasné, že to nebude žádný problém.

5, Podpis zástavních smluv a návrhu na vklad zástavy banky

V tomto bodě je již podepsána Smlouva o smlouvě budoucí a Smlouva o advokátní úschově. Banka ale nepošle peníze na účet advokáta dokud nebude mít na nemovitosti zástavu, některým bankám stačí pouze vklad zástavy na katastru nemovitostí. Je tedy potřeba podepsat s kupujícím a prodávajícím zástavní smlouvy a vklad zástavy od banky, která bude nemovitost financovat. Pokud je vlastníkem nemovitosti jen jeden člověk, a ten je ženatý/vdaná, tak zástavu musí podepsat i jeho partner. Potom podat návrh na vklad na katastr nemovitostí a čekat 30 dnů (výjimečně 60 dnů) než uplyne zákonná lhůta a zástava se vloží na nemovitost, některý bankám stačí již tento krok a posílají peníze na účet advokáta.

6, Připsání peněz do advokátní úschovy („dále jen AÚ“)

Banka kupujícího posílá peníze na účet advokáta, buď 100% hodnoty nemovitosti, anebo část, podle toho jak je uvedeno ve smlouvě. Taky může banka kupujícího poslat již v tomto kroku (anebo v následujícím kroku po podpisu ostrých kupních smluv) peníze na vyplacení banky prodávajícího, která má na nemovitosti aktuální zástavu. Záleží, jak se předtím domluvily banky. Jakmile jsou všechny peníze za nemovitost na účtu advokáta (včetně případné části, kterou si kupující hradí ze svých prostředků), advokát Vás informuje o tomto stavu. Advokát je povinen nahlásit účet advokátní úschovy na Českou advokátní komoru. 

7, Podpis Kupní smlouvy a návrhu na vklad

Jelikož je splněna podmínka peněz v advokátní úschově a zástavního práva banky, musíte nyní podepsat kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva. Takže se opět scházíte u advokáta a podepisujete tuto smlouvu (opět s jednou ověřenou kopií pro financující banku). Návrh na vklad za Vás podá každý správný advokát na katastr sám.

8, Vklad na katastr nemovitostí 

Přepis je podle novely zákona 30 dnů (výjimečně 60 dnů). Z toho 20 dní se s přepisem nemovitosti na nového majitele v podstatě nic neděje.  Je to jenom zákonná lhůta, ve které je strana prodávajících písemně vyrozuměna od katastru nemovitostí a čeká se na uplynutí této doby. Vlastně až po dvaceti dnech se s přepisem nemovitosti vůbec začne na katastru něco dít.

9, Přepsání listu vlastnictví na nového majitele

Po splnění zákonné lhůty a uběhnutí několika dalších dní, je nemovitost konečně přepsána na nového majitele. O tomto stavu se můžete jednak informovat na katastru nemovitostí, každopádně Vám poštou domů přijde vyrozumění z KÚ, které je oražené razítkem katastru nemovitostí.  Samozřejmě by vás o této skutečnosti měl informovat každý dobrý advokát.

10, Stáhnutí zástavy banky prodávajícího

V tomto kroku je potřeba, aby prodávající nemovitosti stáhnul zástavu, která je již vyplacena. Dříve to dělaly automaticky banky samy, od roku 2015 je však potřeba, aby si tento úkon prodávající zařídil sám, na základě dokumentů, které mu předá jeho banka. Až si stáhne svou starou zástavu z nemovitosti, která je již převedena na nového majitele, či je podán návrh na stažení zástavy (podle toho jak je uvedeno ve smlouvách), má prodávající nárok na zaslání peněz z advokátní úschovy.

11, Uvolnění peněz z úschovy

V tomto kroku je již splněna podmínka o uvolnění zbytku peněz na účet prodávajícího (bez peněz, které dostala banka, které měla na nemovitosti zástavu). Nemůže se tak stát, že peníze dostane prodávající před přepisem nemovitosti a ani to, že by kupující za nemovitost nezaplatil. Peníze byly na neutrálně půdě – účtu advokáta. Advokát k uvolnění peněz na účet prodávajícího potřebuje zpravidla jen rozšířený list vlastnictví se jménem kupujícího – pokud se opět jedná o dobrého advokáta, zajistí si výpis sám a nebude Vás tím obtěžovat.

12, Předání nemovitosti 

Podle domluvených pravidel v kupní smlouvě přichází na řadu předání nemovitosti. Teď by se se měly ideálně potkat všechny strany obchodu na dané nemovitosti, kde nemovitost jednak znovu zkontrolujete a také sepíšete tzv. předávací protokol. V předávacím protokolu zapíšete všechny stavy energií a od této chvíle se energie hradí novým majitelem. A v neposlední řadě se předají klíče.

13, Přepis energií a nový evidenční list

Je důležité nezapomenout na přepis jak energií (RWE, EON) tak evidenčního listu (voda, společné prostory, výtah aj.) Buď to za Vás (v ideálním případě) vyřídí realitní kancelář, anebo budete muset kontaktovat (nejlépe osobně) předsedu, který má toto na starosti. Zde uvedete stavy, co jsou zapsané v podepsaném předávacím protokolu. Novému majiteli budou nastaveny odpovídající zálohy na energie apod. Prodávající poté dostane přeplatek za energie nebo uhradí nedplatek.

14, Daňové přiznání, případně znalecký posudek k nemovitosti

Přepisem energií ještě celá transakce nekončí. V advokátní úschově ještě stále zůstává daň z převodu nemovitých věcí (4% z kupní ceny) anebo již byla uvolněna na finanční úřad advokátem a je potřeba dodat úřadu daňové přiznání. Novela zákona sice říká, že již není potřeba vyhotovovat znalecký posudek k nemovitosti a stačí pouze podání daňového přiznání, my však doporučujeme znalecký posudek vytvářet. Jinak by se mohlo stát, že 4% daň nebude stačit. Jelikož se procentuální daň počítá z vyšší částky: skutečná prodejní cena/cena uvedena ve znaleckém posudku. Bez znaleckého posudku si finanční úřad počítá cenu nemovitosti dle svých tabulek, které mohou být velmi nepřesné, a kterým prodávající nerozumí a vyplňují tyto tabulky chybně. Pokud jsou peníze na daň z převodu ještě u advokáta, uvolní ji po předložení podaného přiznání.

14, Konec obchodu 

Družstevní vlastnictví:

Vlastní finanční prostředky 

1, Příprava Smlouvy o Převodu členských práv a povinností v družstvu a Smlouvy o Advokátní úschově

V tomto kroku je potřeba domluvit se na všech aspektech smluv. A to zejména, kdy bude nemovitost předána, kdo ji kupuje a prodává (např. SJM), případně na koho bude napsána nájemní smlouva s družstvem (pokud je kupujících více), do kdy musí být peníze v úschově. A další pro Vás důležitá pravidla obchodu, na kterých jste se domluvili.

2, Kontrola vyhotovených smluv

Po vyhotovení smluv se před podpisem smlouvy posílají na emailové adresy všech stran obchodu ke kontrole. Případně se smlouvy mohou doplnit o připomínky kupujícího anebo prodávajícího, které advokát zakomponuje a opět odešle všem stranám - Dokud nebude schválena finální verze smlouvy (drobné úpravy lze doplnit bez problému před finálním podpisem)

3, Podpis schválených smluv

V ideálním případě se potkáte u advokáta, který má k dispozici ověřovací knihu a může Vám tak ověřit podpisy na smlouvách tak, aby jste kvůli tomu nemuseli na poštu (Czech point). S podpisem Smlouvy o Převodu členských práv a povinností v družstvu a Smlouvy o Advokátní úschově byste měli ještě podepsat jednu Smlouvu o převodu členských práv a povinností v družstvu navíc, a to pro družstvo (ideálně ověřenou).  Kupující s prodávajícím si odnáší pouze smlouvy o advokátní úschově, zbytek smluv tj. Smlouvy o převodu členských práv a povinností v družstvu zůstávají v úschově u advokáta, dokud nejsou peníze v advokátní úschově (z bezpečnostních důvodů)

4, Připsání peněz do advokátní úschovy („dále jen AÚ“)

Jakmile jsou peníze na účtu advokáta,informuje Vás o tomto stavu. Navíc je splněna podmínka vydání Smluv o Převodu členských práv a povinností v družstvu jak pro kupujícího a prodávajícího, tak jedna navíc pro družstvo (jelikož má advokát smlouvy u sebe již v úschově). Advokát je povinen nahlásit účet advokátní úschovy na Českou advokátní komoru.

5, Předání smlouvy orgánům (předsedovy) družstva

V tomto okamžiku již nebrání nic tomu, aby byla (ověřená) Smlouva o převodu členských práv a povinností v družstvu předána družstvu, které je povinno vydat evidenční list a nájemní smlouvu uzavřenou na nového majitele družstevního podílu.

6, Uvolnění peněz z úschovy

Advokátovi musí být doručena nově uzavřená nájemní smlouva (to je nejbezpečnější varianta). A až po té, co advokát obdrží novou nájemní smlouvu se jménem nového majitele, je oprávněn uvolnit peníze z advokátní úschovy na účet prodávajícího. Peníze se dají uvolnit i jiným způsobem, ale důrazně doporučujeme tento postup, je velmi bezpečný.

7, Předání nemovitosti 

Podle domluvených pravidel ve Smlouvě o Převodu členských práv a povinností v družstvu přichází na řadu předání nemovitosti. Teď by se se měly ideálně potkat všechny strany obchodu na dané nemovitosti, kde nemovitost jednak znovu zkontrolujete a také sepíšete tzv. předávací protokol. V předávacím protokolu zapíšete všechny stavy energií a od této chvíle se energie hradí novým majitelem. A v neposlední řadě se předají klíče.

8, Přepis energií

Je důležité nezapomenout na přepis energií  RWE, EON.  Evidenční list s ostatními energiemi a službami byste již měli mít od družstva z předchozích kroků. Buď za Vás zbytek (v ideálním případě) vyřídí realitní kancelář, anebo budete muset navštívit (nejlépe osobně) pobočky EON a RWE (případně alternativní dodavatele). Zde uvedete stavy, co jsou zapsané v podepsaném předávacím protokolu. Novému majiteli budou nastaveny odpovídající zálohy na energie apod. Prodávající poté dostane přeplatek za energie nebo uhradí nedoplatek.

9, Konec obchodu

Na hypotéku (pomocí před-hypotečního úvěru pokud je možný převod do OV)

1, Příprava Smlouvy budoucí o převodu členských práv a povinností v družstvu a Smlouvy o Advokátní úschově

V tomto kroku je potřeba domluvit se na všech aspektech smluv. A to zejména, kdy bude nemovitost předána, kdo ji kupuje a prodává (např. SJM), případně na koho bude napsána nájemní smlouva s družstvem (pokud je kupujících více), do kdy musí být peníze v úschově. Dále je potřeba zahrnout do smluv přesné financování nemovitosti, jestli bude 100% hrazena hypotékou (před-hypotečním úvěrem), či jaký bude poměr hotovosti vs. hypotéky. Taky je vhodné, aby v tomto kroku měl již kupující tzv. před domluvenou hypotéku, čili nalezenou banku, která mu bude úvěr financovat apod. A další pro Vás důležitá pravidla obchodu, na kterých jste se domluvili.

2, Kontrola vyhotovených smluv

Po vyhotovení smluv se před podpisem smlouvy posílají na emailové adresy všech stran obchodu ke kontrole a i do banky, která budu nemovitost financovat bez zástavy za pomocí před-hypotečního úvěru. Případně se smlouvy mohou doplnit o připomínky kupujícího anebo prodávajícího, které advokát zakomponuje a opět odešle všem stranám - Dokud nebude schválena finální verze smlouvy (drobné úpravy lze doplnit bez problému před finálním podpisem).

3, Podpis schválených smluv

V ideálním případě se potkáte u advokáta, který má k dispozici ověřovací knihu a může Vám tak ověřit podpisy na smlouvách tak abyste kvůli tomu nemuseli na poštu (Czech point). S podpisem Budoucí Smlouvy o Převodu členských práv a povinností v družstvu, a Smlouvy o Advokátní úschově by jste měli ještě podepsat jedno vyhotovení každé smlouvy navíc, pro banku, která bude nemovitost financovat (ideálně ověřené). 

4, Potvrzení o převodu do OV a podepsání před-hypotečního úvěru

Na základě podepsaných smluv, vydají orgány družstva (či předseda družstva) potvrzení o převodu do osobního vlastnictví, které je v ideálním případě do jednoho roku.  Jsou banky, které umí zafinancovat družstevní nemovitost i s potvrzením o převodu do OV do dvou let, ale už to nejsou všechny banky. Tohle potvrzení Vám zajistí každý správný makléř sám, bez Vaší asistence. Potom je potřeba zanést toto potvrzení do úvěrující banky i s podepsanými smlouvami a kupující musí ještě podepsat tzv. před-hypoteční úvěr, de je napsáno, do kdy se byt převede do OV a že po převodu do osobního vlastnictví bude na nemovitosti vytvořena zástava úvěrující banky. Až po splnění těchto kroků, banka posílá peníze do advokátní úschovy.

5, Připsání peněz do advokátní úschovy („dále jen AÚ“)

Jakmile jsou peníze na účtu advokáta, informuje Vás o tomto stavu. Navíc je splněna podmínka podpisu finální Smlouvy o Převodu členských práv a povinností v družstvu. Advokát je povinen nahlásit účet advokátní úschovy na Českou advokátní komoru.

6, Podpis finální Smlouvy o převodu členských práv a povinností v družstvu

V ideálním případě se potkáte u advokáta, který má k dispozici ověřovací knihu a může Vám tak ověřit podpisy na smlouvách tak abyste kvůli tomu nemuseli na poštu (Czech point). S podpisem Smlouvy o Převodu členských práv a povinností v družstvu, by jste měli ještě podepsat jednu Smlouvu navíc pro družstvo (ideálně ověřenou).  

7, Předání smlouvy orgánům (předsedovi) družstva

V tomto okamžiku již nebrání nic tomu, aby byla (ověřená) Smlouva o převodu členských práv a povinností v družstvu předána družstvu, které je povinno vydat evidenční list a nájemní smlouvu uzavřenou na nového majitele družstevního podílu.

8, Uvolnění peněz z úschovy

Advokátovi musí být doručena nově uzavřená nájemní smlouva (to je nejbezpečnější varianta). A až po té, co advokát obdrží novou nájemní smlouvu se jménem nového majitele, je oprávněn uvolnit peníze z advokátní úschovy na účet prodávajícího. Peníze se dají uvolnit i jiným způsobem ale důrazně doporučujeme tento postup, je velmi bezpečný.

9, Předání nemovitosti 

Podle domluvených pravidel ve Smlouvě o Převodu členských práv a povinností v družstvu přichází na řadu předání nemovitosti. Teď by se se měly ideálně potkat všechny strany obchodu na dané nemovitosti, kde nemovitost jednak znovu zkontrolujete a také sepíšete tzv. předávací protokol. V předávacím protokolu zapíšete všechny stavy energií a od této chvíle se energie hradí novým majitelem. A v neposlední řadě se předají klíče.

10, Přepis energií

Je důležité nezapomenout na přepis energií  RWE, EON.  Evidenční list s ostatními energiemi a službami byste již měli mít od družstva z předchozích kroků. Buď za Vás zbytek (v idedálním případě) vyřídí v realitní kancelář anebo budete muset navštívit (nejlépe osobně) pobočky EON a RWE (případně alternativní dodavatele). Zde uvedete stavy, co jsou zapsané v podepsaném předávacím protokolu. Novému majiteli budou nastaveny odpovídající zálohy na energie apod. Prodávající poté dostane přepatek za energie nebo uhradí nedoplatek.

11, Konec obchodu

Na hypotéku se zástavou na jiné nemovitosti

1, Příprava Smlouvy o Převodu členských práv a povinností v družstvu a Smlouvy o Advokátní úschově

V tomto kroku je potřeba domluvit se na všech aspektech smluv. A to zejména, kdy bude nemovitost předána, kdo ji kupuje a prodává (např. SJM), případně na koho bude napsána nájemní smlouva s družstvem (pokud je kupujících více), do kdy musí být peníze v úschově.  Také je obvyklé, že se do smluv zakomponuje, že je nemovitost financována hypotečním úvěrem, i když je zástava na jiné nemovitosti než kupované a poměr vlastních prostředků a hypotéky (jestli 100% hypotéka či jiný poměr). Dokonce některé banky chtějí mít ve smlouvách uvedeno, na jaké nemovitosti zástava bude. Také je možnost řešit tuto situaci přes smlouvu budoucí, ale není to obvyklé.  A domluva na dalších pravidlech obchodu, která jsou pro Vás důležitá. 

2, Kontrola vyhotovených smluv

Po vyhotovení smluv se před podpisem smlouvy posílají na emailové adresy všech stran obchodu ke kontrole a i do banky, která budu nemovitost financovat přes zástavu na jiné nemovitosti. Případně se smlouvy mohou doplnit o připomínky kupujícího anebo prodávajícího, které advokát zakomponuje a opět odešle všem stranám - Dokud nebude schválena finální verze smlouvy (drobné úpravy lze doplnit bez problému před finálním podpisem)

3, Podpis schválených smluv

V ideálním případě se potkáte u advokáta, který má k dispozici ověřovací knihu a může Vám tak ověřit podpisy na smlouvách tak abyste kvůli tomu nemuseli na poštu (Czech point). S podpisem Smlouvy o Převodu členských práv a povinností v družstvu, a Smlouvy o Advokátní úschově byste měli ještě podepsat jednu Smlouvu o převodu členských práv a povinností v družstvu navíc pro družstvo (ideálně ověřenou).  A jednu pro banku (pro banku i smlouvu o úschově aby věděla, na jaký účet má zaslat peníze). Kupující s prodávajícím si odnáší pouze smlouvy o advokátní úschově, zbytek smluv tj. Smlouvy o převodu členských práv a povinností v družstvu zůstávají v úschově u advokáta, dokud nejsou peníze v advokátní úschově (z bezpečnostních důvodů), kromě jedné smlouvy, která se musí předat bance.

4, Zástava na nemovitosti kupujícího

Před tím, než banka zašle peníze do advokátní úschovy na kupovaný družstevní byt, bude chtít zástavu na nemovitosti kupujícího. Také je nutno předat podepsané smlouvy na kupovanou nemovitost do banky. Je aké je potřeba, aby kupující podepsal zástavní smlouvy se všemi majiteli nemovitosti, na které bude zástava a podal návrh na vklad zástavy na katastr nemovitostí. Poté co bude buď na nemovitosti zástava vytvořena, či vložen vklad (záleží jak která banka má přísná pravidla). Poté banka posílá peníze do advokátní úschovy na kupovanou družstevní nemovitosti.

5, Připsání peněz do advokátní úschovy („dále jen AÚ“)

Jakmile jsou peníze na účtu advokáta, informuje Vás o tomto stavu. A navíc je splněna podmínka vydání Smluv o Převodu členských práv a povinností v družstvu jak pro kupujícího a prodávajícího, tak jedna navíc pro družstvo (jelikož má advokát smlouvy u sebe již v úschově). Advokát je povinen nahlásit účet advokátní úschovy na Českou advokátní komoru.

6, Předání smlouvy orgánům (předsedovi) družstva

V tomto okamžiku již nebrání nic tomu, aby byla (ověřená) Smlouva o převodu členských práv a povinností v družstvu předána družstvu, které je povinno vydat evidenční list a nájemní smlouvu uzavřenou na nového majitele družstevního podílu.

7, Uvolnění peněz z úschovy

Advokátovi musí být doručena nově uzavřená nájemní smlouva (to je nejbezpečnější varianta). A až po té, co advokát obdrží novou nájemní smlouvu se jménem nového majitele, je oprávněn uvolnit peníze z advokátní úschovy na účet prodávajícího. Peníze se dají uvolnit i jiným způsobem ale důrazně doporučujeme tento postup, je velmi bezpečný.

8, Předání nemovitosti 

Podle domluvených pravidel ve Smlouvě o Převodu členských práv a povinností v družstvu přichází na řadu předání nemovitosti. Teď by se se měly ideálně potkat všechny strany obchodu na dané nemovitosti, kde nemovitost jednak znovu zkontrolujete a jednak sepíšete tzv. předávací protokol. V předávacím protokolu zapíšete všechny stavy energií a od této chvíle se energie hradí novým majitelem. A v neposlední řadě se předají klíče.

9, Přepis energií

Je důležité nezapomenout na přepis energií  RWE, EON.  Evidenční list s ostatními energiemi a službami byste již měli mít od družstva z předchozích kroků. Buď za Vás zbytek (v ideálním případě) vyřídí realitní kancelář, anebo budete muset navštívit (nejlépe osobně) pobočky EON a RWE (případně alternativní dodavatele). Zde uvedete stavy, co jsou zapsané v podepsaném předávacím protokolu. Novému majiteli budou nastaveny odpovídající zálohy na energie apod. Prodávající poté dostane přeplatek za energie nebo uhradí nedoplatek.

10, Konec obchodu

 

Nenašli jste, co jste hledali?

Zkuste naše fulltext vyhledávání.

Doporučené stránky